Update ROZ-model huurovereenkomst woonruimte

Op maandag 12 augustus 2024 heeft de Raad voor Onroerende Zaken (de ROZ) een nieuw model huurovereenkomst voor de verhuur van woonruimte gepubliceerd. Ook de daarbij behorende Algemene Bepalingen zijn bijgewerkt. In deze blog bespreek ik de belangrijkste wijzigingen.

De voorgaande versie van de model huurovereenkomst woonruimte komt uit 2017. Dit model werd geïntroduceerd na de inwerkingtreding van de Wet doorstroming huurmarkt 2015. Deze wet maakte het mogelijk om woningen tijdelijk te verhuren. Dat de ROZ uitgerekend nu een nieuw model publiceert, komt niet als een verrassing. De afgelopen periode is veel veranderd binnen het huurrecht voor woonruimte door de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur en Wet vaste huurcontracten. De nieuwste versie van de model huurovereenkomst weerspiegelt deze wijzigingen.

Wijziging 1: tijdelijke huurovereenkomsten zijn niet langer de hoofdregel

In het vorige model konden partijen ten aanzien van de duur van de overeenkomst uit vier opties kiezen: onbepaalde tijd, onbepaalde tijd met een minimale duur van twaalf maanden, bepaalde tijd voor maximaal twee of vijf jaar zonder huurbescherming, en bepaalde tijd voor langer dan twee tot vijf jaar met huurbescherming. Het nieuwe ROZ-model brengt het aantal mogelijkheden terug naar drie, te weten: onbepaalde tijd, bepaalde tijd met huurbescherming en een derde, blanco optie.

Wij bespraken eerder in onze blog over de Wet Vaste huurcontracten dat de inwerkingtreding van deze wet met zich meebrengt dat de generieke mogelijkheid tot het sluiten van tijdelijke huurovereenkomst voor woonruimte tot het verleden behoort. Artikel 7:271 lid en 2 BW zijn zo aangepast dat een tijdelijke huurovereenkomst, die op een afgesproken datum eindigt, alleen gesloten kan worden als sprake is van een uitzonderingsgeval. Mocht hiervan sprake zijn, dan kunnen partijen gebruik maken van de derde optie uit het nieuwe ROZ-model.

Voor alle overige gevallen geldt dat de huurder vanaf het aangaan van de overeenkomst huurbescherming geniet en de huurovereenkomst alleen met wederzijds goedvinden, door ontbinding of door opzegging beëindigd kan worden. Het sluiten van een overeenkomst voor bepaalde tijd, zoals bedoeld onder optie twee van het nieuwe ROZ-model, houdt in dat de huurovereenkomst tijdens deze periode niet eerder kan worden opgezegd dan tegen het einde van de overeengekomen periode (zie ook artikel 7:271 lid 1 BW).

Wijziging 2: gereguleerde huur uitgebreid met middelduur segment

Zoals eerder beschreven in onze blog is de liberalisatiegrens door de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur per 1 juli 2024 verhoogd. Door deze wijziging behoren zelfstandige woningen met een puntenaantal tot 187 punten tot het gereguleerde segment. Verhuurders zijn bij het verhuren van zelfstandige woningen die tot dit segment behoren niet vrij om de aanvangshuurprijs te bepalen.

In augustus 2024 is de aanvangshuurprijs voor woningen met een puntenaantal tot 144 punten gemaximeerd op € 879,66. Woningen tussen de 144 en 187 punten behoren tot het middeldure segment. Voor het middeldure segment is de maximale huurprijs bij aanvang vastgesteld op € 1.157,95. Ook voor de middeldure huurwoningen geldt dat de gereguleerde huurprijs jaarlijks alleen met het wettelijke percentage verhoogd mag worden. Deze verandering is vastgelegd in artikel 5.1 van het nieuwe ROZ-model.

Disclaimer mogelijk oneerlijk beding huurprijswijziging

Partijen komen in artikel 5.2 van het ROZ-model overeen dat de verhuurder het recht heeft om de huurprijs van vrije sector huurwoningen jaarlijks te verhogen. Deze huurprijsverhoging vindt plaats aan de hand van het indexatiecijfer van de consumentenprijsindex (CPI), zoals beschreven in artikel 16 van de algemene bepalingen. Daarbovenop mag de verhuurder de huurprijs verhogen met een af te spreken percentage.

Diverse rechters hebben het huurprijswijzigingsbeding oneerlijk geacht. De rechtbank Amsterdam heeft onlangs prejudiciële vragen gesteld en vraagt onder meer of het huurprijswijzigingsbeding als oneerlijk is aan te merken. Deze vragen zijn nog niet door de Hoge Raad beantwoord. Het recente advies van de procureur-generaal (ECLI:NL:PHR:2024:770) hebben wij toegelicht in onze blog.

De ROZ heeft het huurprijswijzigingsbeding in deze update ongewijzigd gelaten. De ROZ attendeert de gebruikers van het model wel op de juridische discussie die bestaat rondom het beding. Daarnaast adviseert ze verhuurders om advies in te winnen over het aanpassen van het huurprijswijzigingsbeding.

Overige wijzigingen

Ook een aantal andere wijzigingen zijn de moeite waard om kort te uit te lichten. Hieronder volgt een overzicht van de meest opvallende wijzigingen:

Artikel 3.2: aan het ter beschikking stellen van de woning wordt uitdrukkelijk de opschortende voorwaarde tot voldoen van de eerste huurverplichtingen door huurder verbonden. Het niet voldoen aan deze verplichtingen geeft verhuurder het recht om de ter beschikking stelling van de woning op te schorten, zonder dat dit gevolgen heeft voor de ingangsdatum van de huur.
Aan artikel 4, de opbouw van de huurprijs, is de energieprestatievergoeding als optie toegevoegd. Dit is een vergoeding die de huurder aan verhuurder moet betalen als de woning zeer energiezuinig gemaakt is.
In artikel 6.1 en 6.2 wordt een duidelijk onderscheid gemaakt tussen nutsvoorzieningen met individuele meters en zonder individuele meters. Nutsvoorzieningen zonder individuele meters worden door de verhuurder geleverd en vallen onder servicekosten.
In artikel 10.1 staat opgenomen dat de waarborgsom niet hoger mag zijn dan tweemaal de kale huurprijs. Dit is in lijn met artikel 7:261b lid 2 BW en de Wet goed verhuurderschap, artikel 2 lid 2 sub c.
Aan het boetebeding is verder toegevoegd dat boetes niet langer mogen cumuleren als zij worden opgelegd voor dezelfde overtreding. Alleen de hoogste boete kan voor één overtreding aan de huurder worden opgelegd.

Conclusie

Al met al waren de doorgevoerde wijzigingen te verwachten. Wel is het opvallend dat de ROZ op voorhand geen bedingen heeft geformuleerd die rekening houden met de (nieuwe en uitgebreide) opzeggingsgronden die tijdelijke verhuur mogelijk maken, zoals de diplomatenclausule (artikel 7:274 lid 1 sub b en lid 2 BW), dringend eigen gebruik voor bloed- of aanverwant in eerste graad (artikel 7:274g BW) en beëindiging vanwege verkoop gehuurde na proefsamenwonen (artikel 7:274 lid 1 sub h jo. art. 7:274 lid 7). Als de verhuurder een beroep wil doen op deze opzeggronden is hij namelijk verplicht om dit op voorhand op te nemen in de huurovereenkomst. Naar mijn idee had de ROZ dit duidelijker mogen benadrukken in de nieuwe model-huurovereenkomst voor woonruimte.

Heeft u vragen over uw huurovereenkomst? Wij helpen u graag!

Vragen?