Indeplaatsstelling bij bedrijfsruimte

Wanneer de huurder een aspirant- koper voor zijn bedrijf heeft die de lopende huurovereenkomst van de huurder wil overnemen, dan is de medewerking van de verhuurder noodzakelijk voor het overdragen van zijn huurrechten uit die huurovereenkomst. Wat nu, als de verhuurder weigert om mee te werken aan zo'n contractsovername?

Daarvoor heeft de wetgever artikel 7:307 BW in de wet opgenomen, de zogenaamde “indeplaatsstelling”. Dit artikel regelt de situatie waarin een verhuurder wordt gedwongen om mee te werken aan de overname van het contract door de aspirant-koper van het bedrijf. Volgens de wetgever zijn er namelijk bepaalde situaties denkbaar waarin het belang van de verkopende ondernemer/huurder prevaleert boven de contractsvrijheid van de verhuurder om zijn eigen contractspartij uit te zoeken. Bijvoorbeeld indien de ondernemer met de verkoopopbrengst van zijn bedrijf zijn oudedagsvoorziening wil bekostigen.

Dit artikel bepaalt dat de huurder aan de kantonrechter een machtiging kan vragen om die aspirant- koper in de plaats te stellen. Deze bepaling is van dwingend recht, wat betekent dat de mogelijkheid tot indeplaatsstelling niet in het huurcontract uitgesloten kan worden (artikel 7:291 BW). Staat zo'n bepaling wel in een huurcontract dan is die bepaling vernietigbaar.

De wet stelt drie vereisten aan de toewijzing van deze vordering tot indeplaatsstelling door de rechter. Naast de overdracht van het bedrijf (1) neemt de rechter in zijn overweging mee het zwaarwichtige belang van de huurder bij overdracht van het bedrijf (2), en de (financiële) waarborgen die de nieuwe huurder biedt voor de nakoming van de overeenkomst en een behoorlijke bedrijfsvoering (3).

De rechter betrekt bij zijn beslissing bovendien de omstandigheden van het geval, en hij heeft de mogelijkheid om aan de machtiging voorwaarden te verbinden en een last op te leggen.

In deze weblog zal ik iets dieper ingaan op het vereiste van de overdracht van het bedrijf. Wanneer is er sprake van de overdracht van een bedrijf? Voor het antwoord hierop is het bepalend of een daadwerkelijke overdracht van een bedrijf plaatsvindt of dat er alleen huurrechten worden overgedragen, de zogenaamde handel in huurrechten.

Op grond van artikel 7:307 BW kan een verhuurder tot dit laatste niet worden gedwongen. De handel in alleen huurrechten is een pure contractsovername en daarmee geen huurrechtelijke kwestie. Ook als er sprake is van een verliesgevende zaak, waarin geen goodwill meer zit, of als de overdracht alleen nog maar de aanwezige inboedel betreft is er geen sprake van overdracht van een bedrijf in de zin van dit artikel.

Een mooi voorbeeld van de handel in huurrechten is een uitspraak van de Voorzieningenrechter in Almelo. Het betrof hier een huurder die zijn bedrijf wilde overdragen aan een nieuwe huurder. Deze huurder had op de dag dat hij eigenaar van de onderneming werd en in de plaats werd gesteld van de oude huurder, zijn bedrijf alweer overgedragen aan die nieuwe huurder die hij in de plaats wilde laten stellen. De Voorzieningenrechter oordeelde dat deze doorverkoop niet valt onder het bereik van artikel 7:307 BW. De huurder is zelf immers nooit voor kortere of langere tijd betrokken geweest bij de exploitatie van de over te dragen onderneming. De verhuurder hoefde dan ook niet in te stemmen met de indeplaatsstelling van de nieuwe huurder.

Stephanie Mekking is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.

Vragen?