icon

Verborgen gebreken:tijdig klagen (II)

Voor een koper van een huis is het van groot belang te weten dat klagen over verborgen gebreken alleen zin kan hebben, indien dit binnen bekwame tijd na ontdekking geschiedt. Deze termijn is door de wetgever bij consumentenkoop op twee maanden gesteld. De verkoper kan bij te laat klagen eenvoudigweg met verwijzing naar artikel 7:23 BW de vorderingen van de koper afwijzen. In de weblog van 26 september 2008 hebben wij hier eerder over geschreven.

In de onlangs gepubliceerde uitspraak van het Hof Den Bosch d.d. 24 februari 2009 is deze termijn (gezien de omstandigheden) wel erg ruim uitgelegd. Het ging om het volgende.

In de koopovereenkomst met betrekking tot een woonboerderij was een ontbindende voorwaarde opgenomen. Indien bouwkundig onderzoek daartoe aanleiding zou geven zou de koper de koopovereenkomst kunnen ontbinden. Uit het onderzoek van de koper bleek dat de kap van de boerderij geheel moest worden gerenoveerd. De koper liet daarop de verkoper weten de koop gedeeltelijk te willen ontbinden en opnieuw te willen onderhandelen over de prijs. De verkoper ging hier niet mee akkoord. Partijen kwamen overeen dat een onafhankelijk onderzoek de doorslag zou geven. De uitslag van het overigens beperkte (niet destructieve) onderzoek was positief; de kapconstructie zou zich in een goede en normale staat bevinden. Kort hierop is de woonboerderij geleverd. Tijdens de verbouwing in augustus 2003 stuitte koper op constructieve delen die gebreken vertoonden. Eind augustus kreeg koper het advies van zijn architect en bouw-kundige om de constructie te vernieuwen. Pas in februari 2004, nadat de kap al was gesloopt, heeft het bureau dat eerder in opdracht van verkoper en koper onderzoek had gedaan een inspectie uitgevoerd. De conclusie was nu dat de kapconstructie na het verwijderen van het dakpakket en de aftimmering in zeer slechte staat blijkt te zijn en dat de constructieve veiligheid niet gewaarborgd is.

De verkoper en ook de rechtbank zijn van mening dat de koper te laat heeft geklaagd. Er zit ruim een half jaar tijd tussen de ontdekking van de gebreken (augustus 2003) en de aansprakelijkstelling in maart 2004. Het Hof Den Bosch denkt hier anders over. De koper zou pas in februari hebben ontdekt dat de gebreken van dien aard en omvang waren dat de woonboerderij niet voor normaal gebruik geschikt was zodat binnen de termijn van twee maanden was.

Naar mijn mening heeft het Hof de koper tegemoet willen komen gelet op de omstandig-heid dat er voorafgaand aan de levering al sprake was van mogelijke gebreken aan de kap. Aan de algemene regel dat er binnen bekwame tijd geklaagd dient te worden zal in de meeste gevallen wel strikt de hand worden gehouden. Het advies is aan kopers is dan ook om tijdig te klagen, ook als nog niet duidelijk is of de gebreken een normaal gebruik van het gekochte in de weg staan.


Annejet Lamme is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot één van de advocaten binnen het praktijkgebied bouwrecht

Verborgen gebreken:tijdig klagen (II)