icon

Afgebroken onderhandelingen

Aan de totstandkoming van een overeenkomst gaan doorgaans onderhandelingen vooraf. Volgens vaste jurisprudentie kan het afbreken van dergelijke onderhandelingen in sommige gevallen tot schadeplichtigheid van de afbrekende partij leiden.

De regel is dat het in beginsel beide onderhandelende partijen vrij staat om de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn, het zogenaamde “totstandkomingsvertrouwen”. Deze jurisprudentie biedt een waarborg voor partijen die schade leiden als gevolg van het schenden van hun vertrouwen.

De Hoge Raad heeft zich vorige week uitgelaten over de (on)aanvaardbaarheid van het afbreken van onderhandelingen door partijen die reeds een overeenkomst hadden gesloten die verplichtte tot onderhandelen. In een dergelijk geval is het totstandkomingvertrouwen niet nodig om tot een onderhandelingsplicht te komen, omdat die door de overeenkomst reeds is gegeven. De vraag was dus of de contractueel overeengekomen onderhandelingsplicht is nagekomen.

Een onderhandelingsplicht is een inspanningsverbintenis en geen resultaatsverbintenis. Heeft de afbrekende partij zich voldoende ingespannen? Mag na de afwijzing van een voorstel worden opgegeven of moet er eindeloos worden dooronderhandeld? Het antwoord op die vragen moet worden beantwoord op basis van de omstandigheden van het geval.

In het onderhavige geval onderhandelde een Vereniging Van Eigenaren, bestaande uit 30 eigenaren van appartementen in één pand, met een aannemer over de renovatie van het gehele gebouw. Partijen hadden een Afstandovereenkomst gesloten. Daarin werd vastgelegd dat exclusief met deze aannemer zou worden onderhandeld over de voorwaarde van de opdracht tot renovatie; dat partijen zouden streven naar de totstandkoming van aanbesteding en dat in geval de onderhandelingen niet zouden slagen de VVE een vergoeding aan de aannemer zou betalen, als dat zou zijn overeengekomen.

De aannemer was zich bewust van het feit dat de totstandkoming van een uiteindelijke aanbesteding afhing van de goedkeuring van de hele VVE. De VVE had haar budget voor de renovatie, na meerdere verhogingen, vastgesteld op een maximum bedrag. De offerte van de aannemer kwam daar ver boven, waarna de offerte werd afgewezen. Naar aanleiding van die afwijzing had de aannemer een goedkopere offerte aangeboden, die echter ook minder werkzaamheden omvatte. De VVE had daarop de conclusie getrokken dat verder onderhandelen geen zin had en zegde de Afstandovereenkomst op.

De aannemer stelde een vordering in tot vergoeding van zijn schade wegens het afbreken van de onderhandelingen. De rechtbank wees de vordering deels toe. In hoger beroep wees het Hof de vergoeding af omdat in de Afstandovereenkomst was overeengekomen dat de VVE de aannemer alleen een vergoeding zou betalen als dat was overeengekomen. Partijen waren dat echter nooit overeengekomen, zodat er geen recht op vergoeding bestond. Daarnaast concludeerde het Hof dat ook op basis van de vaste rechtspraak over afgebroken onderhandelingen het de VVE vrij stond de onderhandelingen te beëindigen zonder kosten te vergoeden.

In cassatie sloot de Hoge Raad zich bij het Hof aan en nam daarbij in overweging dat het Hof de vergoeding reeds mocht afwijzen op basis van de uitleg van het artikel in de Afstandovereenkomst betreffende de vergoeding, zonder te toetsen aan de vaste jurisprudentie. Het Hof had zowel op basis van de tekst als op basis van partijbedoelingen geoordeeld dat partijen geen vergoeding bij het afbreken van de onderhandeling waren overeengekomen.

Door het sluiten van de Afstandsovereenkomst had de aannemer dus ook afstand gedaan van de waarborg die uitgaat van de vaste jurisprudentie.

Kortom, bij de start van naar verwachting langdurige onderhandelingen kan het verstandig zijn om van te voren vast te leggen onder welke omstandigheden partijen voor een kostenvergoeding in aanmerking komen. Als niets wordt afgesproken, kan er nog een vergoeding worden toegewezen op basis van de waarborg die uitgaat van de vaste jurisprudentie. Door echter, zoals in onderhavig geval, vast te leggen dat alleen zal worden vergoed als partijen dat overeenkomen (en vervolgens niets overeenkomen) geeft men die waarborg onnodig weg.


Maartje Oliemans-Ouwehand is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot één van de advocaten binnen het praktijkgebied

Afgebroken onderhandelingen