icon

Oneigenlijk gebruik Huisvestingswet (III)

Handhaving en boete-oplegging door gemeentes op grond van een gestelde overtreding van het verbod een zelfstandige woning om te zetten in meer onzelfstandige woningen zijn in Nederland aan de orde van de dag. In de uitspraak van 24 september 2014 komt de Afdeling bestuursrechtspraak tot de conclusie dat er geen overtreding is maar er sprake is van hospitaverhuur, hetgeen wel is toegestaan.

Het college van burgemeester en wethouders stelde zich op het standpunt dat een woning in strijd met artikel 30 van de Huisvestingswet was omgezet door kamers te verhuren zonder rechtsgeldige omzettingsvergunning. Als verweer is gevoerd dat er sprake is van een hospitasituatie. Volgens de in deze gemeente toepasselijke verordening mag de hoofdhuurder maximaal twee kamers aan maximaal twee personen verhuren. De hoofdhuurder dient zelf meer dan 50% van het bruto-gebruiksoppervlak van de woning in gebruik te hebben, de gemeenschappelijke ruimten daarbij niet meegerekend. Het college en de rechtbank hebben dit verweer niet gevolgd.

In hoger beroep heeft de Afdeling bestuursrechtspraak vastgesteld dat wel aan de hospitasituatie is voldaan. Er was een huurcontract tussen verhuurder en de hoofdhuurder en tussen de hoofdhuurder en de onderhuurders. Dat tussen verhuurder en hoofdhuurder een incasso-overeenkomst is gesloten waarin is bepaald dat verhuurder de te betalen onderhuur namens hoofdhuurder bij de onderhuurders int en dat hoofdhuurder slechts het verschil tussen de huur voor de gehele woning en de reeds geïnde onderhuur aan verhuurder dient te betalen, maakt dit volgens de Afdeling niet anders. De incasso-overeenkomst laat onverlet dat de hoofdhuurder voor de huur van de gehele woning contractueel aansprakelijk is en derhalve ook de huur van de onderhuurders dient te betalen ingeval zij hun huur aan verhuurder niet zouden betalen. Bovendien kan de incasso-overeenkomst op elk moment worden ontbonden. Een begrijpelijk en redelijk resultaat.

Toch blijft de grote vraag of dit soort casusposities überhaupt een overtreding van artikel 30 van de Huisvestingswet kunnen opleveren. Uit de uitspraak blijkt niet dat de verweten gedraging mede bestaat uit een feitelijke omzetting in onzelfstandige woonruimtes door fysieke, bouwkundige maatregelen, zodat ik aanneem dat deze niet hebben plaatsgevonden. Bovendien, indien dergelijke maatregelen wel zouden hebben plaatsgevonden, dan zou de omzetting zonder vergunning zijn gegeven, ongeacht de wijze waarop de woonruimte in (onder)huur is gegeven.

De verweten omzetting bestaat in dit geval dus uit de wijze waarop de zelfstandige woonruimte aan drie volwassenen voor bewoning in gebruik is gegeven. Indien niet aan de beschreven hospitavoorwaarden wordt voldaan (huur/onderhuurrelatie, 50% voor hoofdhuurder etc), levert dat in de visie van het betrokken college een verboden omzetting op omdat bewoning door drie volwassenen niet wordt aangemerkt als bewoning door één huishouden. Als het niet één huishouden is, dan zijn het dus meer huishoudens en dan is er niet meer één zelfstandige woonruimte maar zijn er méér onzelfstandige woonruimtes. De conclusie is dan dat omzetting heeft plaatsgevonden en indien daarvoor geen vergunning is verleend, vindt handhaving plaats.

Deze redenering scharniert volledig op het begrip huishouden. Dit begrip is echter niet door de wetgever gedefinieerd. De invulling van dit begrip is aan gemeentes overgelaten. Op vele plaatsen is door of namens de wetgever dan ook bevestigd dat het begrip huishouden uitsluitend een rol kan spelen bij de passendheidstoets bij de verdeling van de beschermde woonruimtes onder de huurprijsgrens. Het begrip wordt dan gehanteerd als meeteenheid.

Het gebruik van het begrip huishouden om vast te stellen of het verbod een zelfstandige woonruimte om te zetten in onzelfstandige woonruimte(s) verdraagt zich daarom niet met de Huisvestingswet.

Oneigenlijk gebruik Huisvestingswet (III)