icon

Publiekrechtelijke besluiten van algemene strekking géén bijzondere last in de zin van art. 7:15 BW

Op grond van artikel 7:15 lid 1 BW is een verkoper verplicht een verkochte zaak in eigendom over te dragen ‘vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen, met uitzondering van die welke de koper uitdrukkelijk heeft aanvaard'. Middels deze bepaling wordt getracht te voorkomen dat de koper van een (onroerende) zaak na de aankoop voor vervelende verassingen komt te staan. De verkoper weet immers beter dan de koper welke bijzondere lasten er op de onroerende zaak rusten.

De vraag is echter hoe het zit als de overheid een last of beperking op de zaak heeft gelegd. Van een publiekrechtelijke last of beperking hoeft de verkoper immers niet altijd meer kennis te hebben dan de koper. In het verleden is veelvuldig gediscussieerd over de vraag of publiekrechtelijke lasten of beperkingen ook onder de vrijwaringsplicht vallen. In de zaak Bos/Smeenk oordeelde de Hoge Raad in 2004 dat ook lasten en beperkingen die voortvloeien uit publiekrechtelijke regelgeving kunnen worden aangemerkt als ‘bijzondere lasten en beperkingen' in de zin van art. 7:15 lid 1 BW. Hierbij was het volgens de Hoge Raad wel van belang dat de last op de desbetreffende zaak in het bijzonder rust. In een arrest van 30 januari 2015 heeft de Hoge Raad dit oordeel nader gepreciseerd.

In deze zaak ging het om het volgende. De verkoper van een terrein vordert dat de koper, Portsight, wordt veroordeeld zijn handtekening onder de akte van levering te zetten. Portsight wil echter geen medewerking aan de levering verlenen, omdat er een bijzondere publiekrechtelijke beperking op het bouwterrein zou rusten. Het bouwterrein valt namelijk onder het toepassingsgebied van de beleidsregels grote rivieren en de bouwmogelijkheden zouden hierdoor zijn beperkt, aldus Portsight.

De Hoge Raad oordeelt dat publiekrechtelijke lasten of beperkingen van algemene strekking in de regel niet beter kenbaar zullen zijn voor de verkoper dan voor de koper. Om deze reden bestaat er volgens de Hoge Raad geen goede grond om art. 7:15 lid 1 BW ook van toepassing te achten indien de lasten of beperkingen voortvloeien uit publiekrechtelijke besluiten van algemene strekking, zoals verordeningen, bestemmingsplannen en beleidsregels.

Wat betreft specifiek tot de rechthebbende van de desbetreffende zaak gerichte besluiten acht de Hoge Raad het wél redelijk de verkoper te belasten met de door art. 7:15 BW op hem gelegde risico's. Specifiek tot een bepaalde zaak gerichte besluiten worden in beginsel immers door toezending of uitreiking aan de belanghebbende zelf bekend gemaakt, waardoor deze bij de verkoop van de zaak geacht mag worden op de hoogte te zijn van de uit dat besluit voortvloeiende lasten en beperkingen, terwijl de koper daarmee doorgaans niet (zonder meer) bekend zal zijn, aldus de Hoge Raad.

Uit het arrest kan geconcludeerd worden dat er slechts sprake is van een ‘bijzondere' publiekrechtelijke last of beperking, indien deze haar grondslag vindt in een specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit. Lasten en beperkingen die voortvloeien uit publiekrechtelijke besluiten van algemene strekking, zoals bijvoorbeeld beleidsregels, verordeningen en bestemmingsplannen, vallen niet onder art. 7:15 BW.


Björn Mulder is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot één van de advocaten binnen het praktijkgebied vastgoed

Publiekrechtelijke besluiten van algemene strekking géén bijzondere last in de zin van art. 7:15 BW