icon

Geen non-conformiteit bij verkoop woning na verzakking van een op staal gefundeerde aanbouw

Op 23-02-2016 heeft het gerechtshof 's-Hertogenbosch een arrest gewezen over de vraag of een woning, als de aanbouw aan de woning na ongeveer vijftien jaar na de bouw ervan verzakt, de eigenschappen had die voor normaal gebruik van de woning nodig waren.

In het arrest gaat het om een woning waartegen in 1992 een aanbouw is gebouwd. Halverwege 2008 wordt de woning verkocht. In de koopovereenkomst is, zoals gebruikelijk in koopovereenkomsten voor woningen, opgenomen dat de verkoper garandeert dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning.

Een jaar na het tekenen van de koopovereenkomst ontstaan er scheuren in de aanbouw. Kopers laten de scheurvorming onderzoeken door een deskundige. De deskundige komt tot de conclusie dat de aanbouw, anders dan de op palen gefundeerde woning, op staal is gefundeerd (dat wil zeggen rechtstreeks op de draagkrachtige grondlaag) en er sprake is geweest van een snelle verandering van de evenwichtstoestand van de ondergrond. Deze verandering van de evenwichtstoestand van de ondergrond werd veroorzaakt door een verlaging van de grondwaterstand.

De kopers eisen van de verkopers een schadevergoeding voor de geleden schade aan de aanbouw. De kopers stellen dat de woning, omdat de aanbouw niet zou zijn gezakt als de aanbouw ook op palen was gefundeerd, niet de eigenschappen bezat die voor een normaal gebruik van een woning nodig waren. De verlaging van de grondwaterstand en daarmee de verandering van de evenwichtstoestand van de ondergrond van de aanbouw zou namelijk minder invloed hebben gehad op een aanbouw gefundeerd op palen dan een aanbouw gefundeerd op staal. Nadat de rechtbank de vordering heeft afgewezen gaat de koper in hoger beroep bij het gerechtshof.

Volgens het gerechtshof was op de datum van de eigendomsoverdracht sprake van een woning met ongeveer 15 jaar daarvoor gerealiseerde aanbouw, waarbij van een merkbare verzakking van die aanbouw geen sprake was. Er was weliswaar sprake van enkele krimpscheurtjes, maar deze krimpscheurtjes hielden geen verband met enige verzakking van de aanbouw. Voorts staat volgens het gerechtshof vast dat zich in (of kort voor) september 2009, dus bijna een jaar na de eigendomsoverdracht, een eenmalige wijziging in de “niet draagkrachtige” ondergrond heeft voorgedaan. Nadien heeft zich geen verdere zakking of een nieuwe zakking voorgedaan. Dit alles brengt mee dat de verzakking van de aanbouw zich niet zou hebben voorgedaan als de onbekend gebleven eenmalige oorzaak van de verzakking van de ondergrond zich niet zou hebben voorgedaan. Zonder die oorzaak zouden kopers nu nog steeds hebben beschikt over een woning met aanbouw zonder dat daarbij sprake was van hinderlijke verzakking of scheurvorming. Derhalve rechtvaardigt volgens het gerechtshof het enkele feit dat de aanbouw was gefundeerd “op staal” en niet op palen, niet de conclusie dat de woning ten tijde van de levering op 1 oktober 2008 niet de eigenschappen bezat die voor een normaal gebruik van de woning nodig waren.

Kortom, het gerechtshof wijst de eis tot schadevergoeding van kopers af.


Bob van de Boom is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot één van de advocaten binnen het praktijkgebied bouwrecht

Geen non-conformiteit bij verkoop woning na verzakking van een op staal gefundeerde aanbouw