icon

Raad van State kritisch op aan Tweede Kamer aangeboden ‘Wetsvoorstel goed verhuurderschap’

In juli 2021 blogden wij over de internetconsultatie van het “Wetsvoorstel goed verhuurderschap”. Met dit wetsvoorstel krijgen gemeenten de mogelijkheid om regels in te stellen ter bevordering van goed verhuurderschap. Daarnaast krijgen gemeenten de mogelijkheid om een gebiedsgerichte verhuurdervergunning te introduceren om malafide verhuurpraktijken te voorkomen en tegen te gaan. Voor een korte beschrijving van de achtergrond, de strekking en de gevolgen van dit wetsvoorstel verwijzen wij naar onze blog uit 2021. Op 8 juni 2022 is het advies van de Afdeling advisering van de Raad van State op dit wetsvoorstel openbaargemaakt. Hoewel de Afdeling begrijpt dat het wetsvoorstel is ingediend tegen de achtergrond van diverse problemen op de huurmarkt, toont zij zich toch behoorlijk kritisch op de wijze waarop dit wetsvoorstel is vormgegeven. De Minister heeft in een nader rapport van 7 juni 2022 op het advies gereageerd. Het wetsvoorstel is voorts vandaag (9 juni 2022) aan de Tweede Kamer aangeboden. Hieronder beschrijven wij enkele highlights uit de standpuntenwisseling tussen de Afdeling en de Minister.

Verhouding tot hoger recht

Het wetsvoorstel grijpt behoorlijk in in bepaalde rechten of vrijheden die in hoger recht zijn neergelegd. Te denken is aan het recht op eigendom (EP EVRM), het recht op privacy (AVG), het vrije verkeer van diensten (Dienstenrichtlijn) en het vrije verkeer van kapitaal (VWEU). Dat betekent dat in de toelichting bij het wetsvoorstel moet worden ingegaan op de noodzakelijkheid, geschiktheid en proportionaliteit van elke voorgesteld instrument in verhouding tot het betrokken recht of de betrokken vrijheid.

Fundamenteel problematisch is volgens de Afdeling in dit opzicht dat de wetgever bij het wetsvoorstel maar in een zeer beknopte probleemschets heeft voorzien. De oorzaken van de problemen op de huurmarkt worden onvoldoende scherp in kaart gebracht. Er is onvoldoende gemotiveerd waarom naar aard verschillende problemen in één wetsvoorstel moeten worden aangepakt. Ook gaat het wetsvoorstel onvoldoende in op reeds bestaande normen en instrumenten die kunnen worden ingezet. De Afdeling maakt duidelijk dat een adequate probleemanalyse duidelijk dient te maken welke problemen, in welke mate, voor welke (deel)groepen en in welke gebieden spelen, waarbij ook aandacht wordt besteed aan de factoren die problemen veroorzaken.

In diens reactie gaat de Minister niet in op de volledigheid van de probleemanalyse. Wel stelt de Minister dat de toetsing van het wetsvoorstel aan de Dienstenrichtlijn en het eigendomsrecht nader is onderbouwd.

Inbeheername

Eén van de instrumenten die illustreert dat het wetsvoorstel behoorlijk kan ingrijpen in het eigendomsrecht, is de inbeheername. De inbeheername houdt in dat de verhuurder het beheer over een bepaald pand tijdelijk verliest. Het college van burgemeester en wethouders besluit zelfstandig tot inbeheername en kan deze ook weer beëindigen, in beide gevallen als aan een aantal voorwaarden is voldaan. In vergelijking met andere bestaande instrumenten zoals de onderbewindstelling betreft het geen uitgebreide regeling die gekenmerkt wordt door waarborgen zoals rechterlijke toetsing vooraf van het verzoek tot onderbewindstelling en rechterlijke controle op een plan van aanpak van de aangestelde bewindvoerder alsmede het toezicht op bepaalde beslissingen. De Afdeling adviseert dan ook om het instrument van de inbeheername aan te passen,

De Minister heeft dit advies niet overgenomen. De Minister meent dat er voldoende waarborgen zijn, omdat de inbeheername slecht onder bepaalde voorwaarde en aan het eind van de bestuursrechtelijke handhavingsladder kan worden ingezet. De Minister vindt het niet nodig om een besluit tot inbeheername vooraf door een rechter te laten toetsen.

Wat is goed verhuurderschap?

Centraal in het wetsvoorstel staat het begrip ‘goed verhuurderschap’. In plaats van dat de wetgever dit begrip in het wetsvoorstel uitwerkt, is ervoor gekozen om ‘goed verhuurderschap’ nader te regelen in een algemeen verbindend voorschrift. De Afdeling meent dat zowel het primaat van de wetgever als de rechtszekerheid meebrengen dat tenminste de hoofdlijnen van het begrip ‘goed verhuurderschap’ een plaats krijgen in het wetsvoorstel.

De Minister heeft zich deze kritiek aangetrokken en het wetsvoorstel hierop aangepast: de grondslag voor een algemene maatregel van bestuur is komen te vervallen.

Delegatie aan gemeenten

De Afdeling signaleert dat veel door het wetsvoorstel geïntroduceerde instrumenten middels delegatie bij het takenpakket van de gemeenten komen, waarbij de gemeente keuzevrijheid hebben om te instrumenten wel of niet in te zetten. De Afdeling wijst erop dat de toelichting slechts beperkt stilstaat bij de consequenties hiervan. De aanpak van de geschetste problemen wordt de verantwoordelijkheid van gemeenten gemaakt, terwijl het gemeenten tegelijkertijd vrijlaat in de keuze om de problematiek aan te pakken en in de wijze waarop zij dat dan doen. Hierdoor is er een risico dat een versnipperd landschap van regimes ontstaat, met kans op waterbedeffecten. Ook is niet duidelijk waarom de keuzevrijheid in (handhavings)instrumenten voor gemeenten even groot is voor verhuurders van arbeidsmigranten als voor verhuurders van reguliere huurders. De Afdeling meent dat ten aanzien van de eerstgenoemde groep een meer verplichtend landelijk regime aangewezen lijkt.

In de reactie op het advies zoekt de Minister het in de proportionaliteit van het wetsvoorstel: “Omdat het instellen van een verhuurvergunning een zwaar middel is die onder de Dienstenrichtlijn en met het oog op de proportionaliteit van deze maatregel slechts gericht ingezet kan worden, is het naar het oordeel van de regering niet wenselijk, noch mogelijk om deze vergunning landelijk in te voeren.”

Het vervolg

Het zal nog even duren voordat we de ‘Wet goed verhuurderschap’ in actie zullen zien en de eerste rechtspraak zal verschijnen. Het wetsvoorstel is vandaag aan de Tweede Kamer voorgelegd. Daarna zal ook de Eerste Kamer het wetsvoorstel moeten aannemen.

Raad van State kritisch op aan Tweede Kamer aangeboden ‘Wetsvoorstel goed verhuurderschap’