Eigendomsverlies door bevrijdende verjaring – een remedie

In Nederland heerste lang de gedachte dat tegen eigendomsverlies door bevrijdende verjaring niks te doen viel. Dit is echter veranderd door het arrest Heusden van de Hoge Raad uit 2017 (ECLI:NL:HR:2017:309, 24 februari 2017). Dit arrest biedt een mogelijlheid om aan de hand van een vordering uit onrechtmatige daad alsnog schadevergoeding of zelfs terugvordering van de grond te verkrijgen indien er sprake is van bevrijdende verjaring. In een eerdere blog zijn de vereisten van bevrijdende verjaring uiteengezet.

Heusden-arrest

Het Heusden-arrest uit 2017 biedt handvaten om op te treden tegen het verlies van eigendom door verjaring waartegen geen vordering tot revindicatie, het opeisen van het eigendom, meer tegen ingesteld kan worden. Volgens de Hoge Raad staat diegene die het eigendom heeft verloren niet meer zonder lege handen. Deze persoon kan een vordering uit onrechtmatige daad instellen tegen diegene die de grond heeft verkregen door bevrijdende verjaring.

Onrechtmatig handelen

Een persoon die een zaak in bezit neemt en houdt, wetende dat een ander daarvan eigenaar is, handelt tegenover die eigenaar immers onrechtmatig. Dat brengt mee dat gevorderd kan worden dat de schade wordt vergoed die diegene als gevolg van het onrechtmatig handelen van de ander lijdt. Dit kan worden gevorderd op basis van artikel 6:103 BW waarbij de bezitter wordt veroordeeld bij wijze van schadevergoeding de wederrechtelijk in bezitgenomen zaak aan de benadeelde in eigendom over te dragen.

Eigen schuld en geen causaal verband

In de procedure tot schadevergoeding kan de voormalig eigenaar niet zomaar worden tegengeworpen dat hij geen onderzoek heeft gedaan naar eventuele inbezitnemingen van zijn zaak. Hieraan is zelfs een aparte paragraaf gewijd in het Heusden-arrest:

De bezitter kan in een dergelijke procedure, indien die betrekking heeft op een onroerende zaak, de benadeelde in de regel niet, bij wijze van eigen schuld (art. 6:101 BW) of ten betoge dat causaal verband ontbreekt, tegenwerpen dat deze heeft nagelaten regelmatig onderzoek te doen naar eventuele inbezitnemingen van zijn zaak door onbevoegden. Van een grondeigenaar kan niet worden verlangd dat hij zijn percelen periodiek op bezitsinbreuken controleert als daarvoor geen concrete aanleiding bestaat – in het bijzonder niet voor zover die percelen moeilijk begaanbaar of moeilijk toegankelijk zijn – op straffe van het verval of de beperking van zijn aanspraken op schadevergoeding jegens degenen die hem toebehorende grond wederrechtelijk in bezit mochten hebben genomen. Daarom kan het achterwege laten van dergelijke periodieke inspecties in de regel niet worden aangemerkt als een aan de eigenaar toerekenbare omstandigheid waarvan het verlies van de eigendom mede het gevolg is.

Verjaring

Van belang is dat bij het instellen van deze vordering een verjaringstermijn loopt (artikel 3:310 lid 1 BW). Deze verjaringstermijn van vijf jaar start vanaf het moment dat bekend is bij de voormalig eigenaar dat de grond voor bevrijdende verjaring is overgegaan naar de nieuwe eigenaar. Deze verjaringstermijn kan gestuit worden waarna er een nieuwe verjaringstermijn gaat lopen.

Conclusie

Voor verliezers van grond door bevrijdende verjaring bestaat er nu een mogelijkheid om schadevergoeding te verkrijgen, in schadevergoeding in geld of door teruggave van de grond. Hierbij moet wel worden opgemerkt dat de teruggave van de grond alleen mogelijk is indien de nieuwe eigenaar de grond nog steeds in bezit heeft.

Esmee Wolters is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.

Vragen?