Huurprijsregulering van het middensegment

Regulering van de middenhuur staat inmiddels al een tijd op de agenda van de Tweede Kamer. Minister De Jonge (volkshuisvesting en ruimtelijke ordening) heeft op 14 oktober 2022 met zijn kamerbrief de Tweede Kamer geïnformeerd over zijn voornemen huurprijsregulering in het middensegment in te voeren. De regulering moet de betaalbaarheid van positie voor mensen met een middeninkomen verbeteren zodat ook de leraren, verpleegkundigen en politieagenten in de stedelijke gebieden kunnen blijven wonen. Naast de voorgenomen regulering van de huur in het middensegment is het van belang dat een groot aantal middenhuurwoningen wordt bijgebouwd. In de kamerbrief geeft De Jonge duidelijkheid over hoe de regulering eruit gaat zien en stipt gevolgen aan voor investeerders. Begin 2023 gaat de Wet Regulering Middenhuur naar verwachting in consultatie.

Verhogen liberalisatiegrens

Of een woning valt onder de regulering voor huurprijsbescherming wordt bepaald aan de hand van een puntenstelsel, het woningwaarderingsstelsel (WWS). Het WWS bepaalt de maximale huurprijs op basis van de kwaliteit van een woonruimte. Hiervoor wordt een puntentelling gebruikt die verschillende aspecten van de woonruimte waardeert, zoals de oppervlakte en het energielabel van de woning.

De grens voor huurprijsbescherming (de zogenaamde liberalisatiegrens) ligt heden op 142 punten wat correspondeert met een huurbedrag van 763,47 (aanvangshuurprijs). Deze grens wordt onder de nieuwe regeling opgetrokken naar 187 punten oftewel een aanvangshuurprijs van € 1.000. Dat betekent dat woningen waar nu meer dan €1.000 voor wordt gevraagd, terwijl deze op basis van de kwaliteit volgens het WWS minder dan 187 punten hebben, bij een nieuw contract in huurprijs naar beneden moeten worden bijgesteld. Door de regulering verwacht het kabinet dat op termijn ruim 90% van de huurwoningen (sociale huur en middenhuur) bij een nieuw huurcontract onder de €1.000 worden verhuurd. Het kabinet meent dat daarmee het grootste deel van de excessen uit de markt wordt gehaald.

Moderniseren van het woningwaarderingsstelsel

De Jonge wijst nog op het belang van modernisering van het WWS. Stakeholders hebben aangegeven dat de waardering van woningen in de huidige tijd anders moet vanwege veranderde vraag van huurders. Deze veranderde vraag heeft invloed op de bouw van woningen en dit wordt in het huidige WWS niet meegenomen in de waardering.  Om de bouw van middenhuurwoningen te stimuleren zal de minister beoordelen of hij het WWS kan moderniseren. Daarbij zal onder meer worden gekeken naar een algehele prijsopslag op het WWS voor het middenhuursegment, de waardering van duurzaamheid en bijvoorbeeld de (gemeenschappelijke) buitenruimte van de huurwoning in het WWS en het aanpassen van de cap op de WOZ-waarde (het slechts gedeeltelijk meenemen van de WOZ waarde van een woning in de waardering vanwege sterk gestegen WOZ waarden om zo meer woningen onder de liberalisatiegrens te houden).

Investeerders

De Jonge staat stil bij het risico dat de oprekking van de regulering met zich meebrengt. Investeerders zullen gaan afwegen of zij hun huidige verhuurde woning willen verkopen, bijvoorbeeld wanneer een huurder de huurovereenkomst opzegt. Dit leidt dan tot minder huurwoningen ten gunste van koopwoningen. Ook zal het voor investeerders aantrekkelijker worden om in andere woningen dan middenhuurwoningen of in andere sectoren te gaan investeren. Dit kan ervoor zorgen dat het aanbod aan middenhuur afneemt.

Bijbouwen middenhuurwoningen

Naast het verhogen van de liberalisatiegrens is het volgens De Jonge van belang dat er een fors aantal nieuwe middenhuurwoningen wordt bijgebouwd en dat het ook aantrekkelijk blijft om te investeren in middenhuurwoningen. Tot en met 2030 moeten er 900.000 woningen bijgebouwd worden. Circa 40% (350.000) hiervan moet in het betaalbare koopsegment of in het middenhuursegment terecht komen. 50.000 van deze middenhuurwoningen worden door corporaties gebouwd, de overige 300.000 middenhuurwoningen en betaalbare koopwoningen worden door de markt opgepakt. Of dat laatste daadwerkelijk zal gaan gebeuren is natuurlijk nog maar de vraag.

Kritiek op de plannen

Want het staat buiten kijf dat door het oprekken van de liberalisatiegrens het wel degelijk minder aantrekkelijk wordt om te investeren in (de bouw van) woningen in het middensegment. In ieder geval op plekken waar de ruimte schaars is. Het WWS loslaten op een woning in bijvoorbeeld Amsterdam kan in veel gevallen leiden tot onredelijk lage huurprijzen. Op basis van het WWS zullen woningen voor maximaal € 1.000 moeten worden verhuurd terwijl de investering voor het bouwen of aanschaffen van die woning nu eenmaal noopt tot een veel hogere huurprijs. Investeerders zullen geen woningen bouwen of aanschaffen als het rendement minder dan marktconform is. Het gevolg is dat investeerders inderdaad weg blijven van het bouwen van middenhuurwoningen en bijvoorbeeld zelfs bestaande huurwoningen in hun portefeuille zullen renoveren om zo alsnog boven de grens van 187 punten uit te komen als dat mogelijk is.
 
Of de nieuwe Wet Regulering Middenhuur het geschikte instrument vormt voor de realisatie van meer middenhuurwoningen zal moeten blijken.

Renée van Exter is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.

Vragen?