Huurprijsregulering van het middensegment

Regulering van de middenhuur staat inmiddels al een tijd op de agenda van de Tweede Kamer. Minister De Jonge (volkshuisvesting en ruimtelijke ordening) heeft op 14 oktober 2022 met zijn kamerbrief de Tweede Kamer geïnformeerd over zijn voornemen huurprijsregulering in het middensegment in te voeren. De regulering moet de betaalbaarheid van positie voor mensen met een middeninkomen verbeteren zodat ook de leraren, verpleegkundigen en politieagenten in de stedelijke gebieden kunnen blijven wonen. Naast de voorgenomen regulering van de huur in het middensegment is het van belang dat een groot aantal middenhuurwoningen wordt bijgebouwd. In de kamerbrief geeft De Jonge duidelijkheid over hoe de regulering eruit gaat zien en stipt gevolgen aan voor investeerders. Begin 2023 gaat de Wet Regulering Middenhuur naar verwachting in consultatie.

Verhogen liberalisatiegrens

Of een woning valt onder de regulering voor huurprijsbescherming wordt bepaald aan de hand van een puntenstelsel, het woningwaarderingsstelsel (WWS). Het WWS bepaalt de maximale huurprijs op basis van de kwaliteit van een woonruimte. Hiervoor wordt een puntentelling gebruikt die verschillende aspecten van de woonruimte waardeert, zoals de oppervlakte en het energielabel van de woning.

De grens voor huurprijsbescherming (de zogenaamde liberalisatiegrens) ligt heden op 142 punten wat correspondeert met een huurbedrag van 763,47 (aanvangshuurprijs). Deze grens wordt onder de nieuwe regeling opgetrokken naar 187 punten oftewel een aanvangshuurprijs van € 1.000. Dat betekent dat woningen waar nu meer dan €1.000 voor wordt gevraagd, terwijl deze op basis van de kwaliteit volgens het WWS minder dan 187 punten hebben, bij een nieuw contract in huurprijs naar beneden moeten worden bijgesteld. Door de regulering verwacht het kabinet dat op termijn ruim 90% van de huurwoningen (sociale huur en middenhuur) bij een nieuw huurcontract onder de €1.000 worden verhuurd. Het kabinet meent dat daarmee het grootste deel van de excessen uit de markt wordt gehaald.

Moderniseren van het woningwaarderingsstelsel

De Jonge wijst nog op het belang van modernisering van het WWS. Stakeholders hebben aangegeven dat de waardering van woningen in de huidige tijd anders moet vanwege veranderde vraag van huurders. Deze veranderde vraag heeft invloed op de bouw van woningen en dit wordt in het huidige WWS niet meegenomen in de waardering.  Om de bouw van middenhuurwoningen te stimuleren zal de minister beoordelen of hij het WWS kan moderniseren. Daarbij zal onder meer worden gekeken naar een algehele prijsopslag op het WWS voor het middenhuursegment, de waardering van duurzaamheid en bijvoorbeeld de (gemeenschappelijke) buitenruimte van de huurwoning in het WWS en het aanpassen van de cap op de WOZ-waarde (het slechts gedeeltelijk meenemen van de WOZ waarde van een woning in de waardering vanwege sterk gestegen WOZ waarden om zo meer woningen onder de liberalisatiegrens te houden).

Investeerders

De Jonge staat stil bij het risico dat de oprekking van de regulering met zich meebrengt. Investeerders zullen gaan afwegen of zij hun huidige verhuurde woning willen verkopen, bijvoorbeeld wanneer een huurder de huurovereenkomst opzegt. Dit leidt dan tot minder huurwoningen ten gunste van koopwoningen. Ook zal het voor investeerders aantrekkelijker worden om in andere woningen dan middenhuurwoningen of in andere sectoren te gaan investeren. Dit kan ervoor zorgen dat het aanbod aan middenhuur afneemt.

Bijbouwen middenhuurwoningen

Naast het verhogen van de liberalisatiegrens is het volgens De Jonge van belang dat er een fors aantal nieuwe middenhuurwoningen wordt bijgebouwd en dat het ook aantrekkelijk blijft om te investeren in middenhuurwoningen. Tot en met 2030 moeten er 900.000 woningen bijgebouwd worden. Circa 40% (350.000) hiervan moet in het betaalbare koopsegment of in het middenhuursegment terecht komen. 50.000 van deze middenhuurwoningen worden door corporaties gebouwd, de overige 300.000 middenhuurwoningen en betaalbare koopwoningen worden door de markt opgepakt. Of dat laatste daadwerkelijk zal gaan gebeuren is natuurlijk nog maar de vraag.

Kritiek op de plannen

Want het staat buiten kijf dat door het oprekken van de liberalisatiegrens het wel degelijk minder aantrekkelijk wordt om te investeren in (de bouw van) woningen in het middensegment. In ieder geval op plekken waar de ruimte schaars is. Het WWS loslaten op een woning in bijvoorbeeld Amsterdam kan in veel gevallen leiden tot onredelijk lage huurprijzen. Op basis van het WWS zullen woningen voor maximaal € 1.000 moeten worden verhuurd terwijl de investering voor het bouwen of aanschaffen van die woning nu eenmaal noopt tot een veel hogere huurprijs. Investeerders zullen geen woningen bouwen of aanschaffen als het rendement minder dan marktconform is. Het gevolg is dat investeerders inderdaad weg blijven van het bouwen van middenhuurwoningen en bijvoorbeeld zelfs bestaande huurwoningen in hun portefeuille zullen renoveren om zo alsnog boven de grens van 187 punten uit te komen als dat mogelijk is.
 
Of de nieuwe Wet Regulering Middenhuur het geschikte instrument vormt voor de realisatie van meer middenhuurwoningen zal moeten blijken.

Openbaar water in de achtertuin

Het belemmeren van openbaar (vaar)water is volgens wet- en regelgeving en vaste jurisprudentie verboden. Ook indien de watergang op de plaats van de belemmering geheel op een perceel is gelegen van degene die de belemmering heeft geplaatst. De eigenaar van het perceel is eigenaar van de grond onder het water maar heeft een duldplicht ten opzichte van het normaal gebruik door derden van het betreffende water. 

Wanneer een water openbaar is kan tot discussies leiden. Een eigenaar van een perceel waarover een smalle sloot loopt kan bijvoorbeeld gemakkelijk denken dat dit water niet openbaar is, het loopt immers over zijn perceel en het is wellicht te smal om met een boot doorheen te varen. Toch is openbaarheid van water vrij makkelijk vast te stellen.

Openbaar (vaar)water

Openbaarheid impliceert toegankelijkheid voor een ieder. Dit houdt het ongeclausuleerd gebruik in. Hierover heeft de Hoge Raad vrij recent nog eens uitspraak gedaan[2].  In die kwestie was de vraag of een overnachtingshaven als openbaar (vaar)water kon worden aangemerkt. Dat was (voor dat gedeelte van het water) in die zaak niet het geval omdat de haven slechts toegankelijk was tussen bepaalde tijdstippen en slechts toegankelijk voor duidelijk afgebakende gebruikersgroep.

Toegespitst op openbare waterpercelen is in de wetsgeschiedenis[1] onderscheid gemaakt tussen openbare wateren en openbare vaarwateren. Onder ‘openbaar water’ verstaat de wetgever ‘ieder water, dat voor enig gebruik openstaat voor het publiek’. Daaronder vallen mede de openbare wateren die slechts door pleziervaartuigen worden bevaren alsmede de niet-stromende wateren, die openstaan voor beroeps- of pleziervaart, en ook de wateren waar schepen en jachten niet kunnen komen, maar die toch voor het publiek toegankelijk zijn, bijvoorbeeld om er te vissen of te zwemmen. Het feitelijk gebruik is hierbij bepalend.

De breedte en diepte van het water is dus (zoals uit hierboven aangehaald arrest ook blijkt) niet van belang voor de kwalificatie van ‘openbaarheid’ van een water. Zo kan een grote haven aangemerkt worden als niet openbaar en een sloot in de achtertuin als openbaar.

En het eigendomsrecht dan?

Het eigendomsrecht geeft de eigenaar in beginsel het recht vrij te beschikken over zijn grond en de ruimte daarboven (artikel 5:1 en 5:21 BW). Het gebruik door de eigenaar mag echter niet in strijd zijn met rechten van anderen. De eigenaar heeft namelijk de plicht om -onder andere- normaal gebruik van een openbare zaak te dulden zo volgt uit artikel 5:1 lid 2 BW. Hieronder valt dus ook het gebruik van een openbaar water.

Wat is nomaal gebruik?

Het gevolg van de kwalificatie ‘openbaar (vaar)water’ is dat de eigenaar van het perceel waarover het water stroomt of aanwezig is normaal gebruik door derden dient te dulden.  Het criterium dat hier moet worden gehanteerd is volgens vaste rechtspraak [3] of van het openbaar (vaar)water een ‘gebruik wordt gemaakt, dat verder gaat dan datgene, wat aan een ieder vrijstaat alleen reeds, omdat de vaarweg openbaar is, welk gebruik zich beperkt tot het gewone verkeer van den waterweg met inbegrip van het tijdelijk daarin stilliggen, dat met dit verkeer in zodanig verband staat, dat het geacht mag worden daarvan deel uit te maken.’ Zelfs intensiever gebruik -zoals het ankeren op het waterperceel voor recreatieve doeleinden- kan dus in omstandigheden moeten worden geduld door de eigenaar van het waterperceel.

Gemeentelijke regelgeving

Vaak is er op decentraal niveau in een plaatselijke verordening vastgelegd dat het belemmeren van een openbaar water verboden is. Bijvoorbeeld in de algemene plaatselijke verordening. Daarnaast zijn voor bepaalde regio’s ook verordeningen van toepassing met namen als plassenverordening, verordening op het plassenschap en dergelijke. Daarin worden vaak ook verboden opgenomen voor de belemmering van openbaar water. Ook wordt er vaak in dergelijke verordeningen aangesloten bij de definitie van ‘openbaar’ zoals hierboven beschreven waarbij het feitelijk gebruik (zoals voordat dit belemmerd werd) leidend is.

Een water is dus snel als openbaar aan te merken. Ook als het over een perceel loopt dat in privé eigendom is! Het plaatsen van bijvoorbeeld palen om uw erf af te schermen voor ongenode gasten is dan ook meestal verboden.


[1] Parl. Gesch. Boek 5 BW, 1981, p. 138 (MvT art. 5:27 BW) en p. 140 (MvA II en MO ad art. 5:27 BW).

[2] HR 3 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1815.

[3] HR 17 januari 1941, NJ 1941, 644 (Parlevinker) en HR 5 juni 1992, NJ 1992, 539 (Spaanse Water).

Vergoeding van verhuis- en inrichtingskosten bij opzegging huur 290 bedrijfsruimte

De huuropzegging door verhuurder van een zogenoemde 290 bedrijfsruimte (voor kleinhandelsbedrijf, een restaurant of café, een afhaal- of besteldienst of voor een ambachtsbedrijf) kan alleen bij toewijzing van de vordering daartoe door de rechter. De rechter kan in zijn beslissing tot toewijzing van deze vordering een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen ter tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten conform artikel 7:297 BW.

Onderbouwing vordering verhuiskosten

Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft op 16 augustus d2022 in een dergelijk geval geoordeeld over verhuiskosten van een horeca-ondernemer van wie de verhuurder de huur van het hof mocht opzeggen. Na in een tussenarrest de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst te hebben toegewezen heeft het hof de huurder in de gelegenheid gesteld om zo concreet mogelijk inzicht te verschaffen in de door haar daadwerkelijk te maken verhuis- en inrichtingskosten om haar horecaonderneming elders voort te zetten en om aan te geven welke tegemoetkoming in die kosten zij van de verhuurder verlangt.

De huurder heeft deze mogelijkheid aangegrepen en heeft in de akte na het tussenvonnis zeer uitgebreid haar kosten toegelicht en onderbouwd. Daarin vermeldt zij dat zij inmiddels andere bedrijfsruimte heeft gehuurd en dat de exploitatie op die locatie start per 1 april 2022. In haar akte en de daarbij gevoegde producties heeft zij een gespecificeerde opgave gedaan van alle verhuis- en inrichtingskosten die volgens haar gemoeid zijn geweest met de start van de exploitatie van haar onderneming op dat nieuwe adres, onder overlegging van facturen. De huurder vordert een tegemoetkoming van 50% van verhuurder in die kosten, neerkomend op een bedrag van ongeveer
€ 42.000.

Geen nieuwe onderneming

De verhuurder stelt dat huurder niet haar horeca-onderneming heeft verhuisd maar dat zij op het nieuwe adres een nieuwe horeca-onderneming is gestart en dat artikel 7:297 BW niet voor die kosten is bedoeld. De verhuurder stelt zich op dat standpunt omdat de huurder voordat de huurovereenkomst is geëindigd (maar nadat de beëindiging ervan aan huurder bekend was gemaakt) al haar intrek in het nieuwe pand heeft genomen en dus tijdelijk op twee locaties de onderneming heeft gedreven. Het hof gaat daar niet in mee, de huurder heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij het nieuwe pand heeft gehuurd om dezelfde onderneming daar voort te zetten. Dat zij tijdelijk op twee locaties heeft gehuurd doet daar niet aan af. Zij had er immers belang bij om vanwege dubbele huurkosten nog langer omzet te behalen uit het gehuurde. De huurder heeft dan ook recht op een vergoeding van de verhuiskosten voor de verhuizing van haar onderneming naar dit andere adres.

Btw

Ook is de verhuurder van mening dat de huurder onterecht de kosten inclusief btw vordert. Omdat het hof ervan uit gaat dat de huurder recht heeft op aftrek van btw wordt er door het hof wel uitgegaan van de kosten exclusief btw bij bepaling van de door verhuurder verschuldigde vergoeding.

Dubbele kosten

Huurder voert ook de kosten op die gemoeid zijn met het tijdelijk exploiteren op twee locaties. Deze kosten worden door het hof echter niet meegenomen bij de berekening van de vergoeding. Huurder heeft niet aangetoond dat zij met verhuurder een eerdere beëindiging van de huurovereenkomst te bedingen toen zij haar nieuwe pand kon huren. Zij heeft hierdoor niet schadebeperkend gehandeld en de kosten hiervoor dienen voor haar eigen rekening te komen.

Uiteindelijk heeft het hof in deze zaak geoordeeld dat de vergoeding van de verhuiskosten naar redelijkheid moet neerkomen op € 20.000, ongeveer 50% van de voor vergoeding in aanmerking komende kosten volgens het hof. De conclusie die hieruit volgt is dat het voor de huurder van groot belang is de gevorderde verhuiskosten goed te onderbouwen met bijbehorende facturen maar ook dat de huurder schadebeperkend moet handelen. Voor verhuurders is het goed om in het achterhoofd te houden dat de toewijzing van de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst, een veroordeling tot vergoeding van de verhuiskosten als gevolg kan hebben.

Hoe duurzamer, hoe sneller aangesloten op het elektriciteitsnet?

De ACM gaat onderzoeken of er een mogelijkheid is om netbeheerders voorrang te laten geven bij aansluitingen en daarbij behorende transportcapaciteit voor projecten die een positieve bijdrage leveren aan de energietransitie.

18-wekentermijn aansluiting elektriciteitsnet vervallen

Eerder schreef ik een blog over het vervallen van de 18-wekentermijn die netbeheerders tot voor kort in acht moesten nemen voor de aansluiting op het elektriciteitsnet. Dit naar aanleiding van een uitspraak van het Hof van Justitie van de Europese Unie waarin werd beslist dat een nationale wetgever geen nadere regels mocht vast stellen over netaansluiting en tarieven. Dat is namelijk de taak van de energietoezichthouder, in Nederland de ACM. De ACM zou zich buigen over de vraag wat een redelijke aansluittermijn is. Voorrang aan projecten die een positieve bijdrage leveren aan de energietransitie impliceert een langere wachttijd voor andere projecten. Dit roept vragen op, bijvoorbeeld of dit is te rijmen met het verbod op discriminatie bij het in behandeling nemen van aanvragen voor aansluitingen.

ACM moet nieuwe redelijke aansluittermijn bepalen: voorrang op basis van energietransitie mogelijk?

Het bepalen van een redelijke termijnen voor aansluitingen moet – zo stelt de ACM zelf ook – objectief, redelijk, toetsbaar en transparant gebeuren en moeten passen binnen het Europese vereiste van non-discriminatie.

Het verlenen van voorrang bij het in behandeling nemen van aanvragen tot aansluiting op het elektriciteitsnet impliceert het maken van onderscheid tussen verschillende aanvragers en dus discriminatie. Dit staat op gespannen voet met aansluitplicht zoals deze is vastgelegd in de Elektriciteitswet 1998.

In de Europese richtlijn betreffende gemeenschappelijke regels voor de interne markt voor elektriciteit is in artikel 36 opgenomen dat het tot de doelstellingen van de regulerende instantie (in Nederland dus de ACM) behoort om bij te dragen aan de ontwikkeling, op de meest kosteneffectieve manier, van veilige, betrouwbare en efficiënte niet-discriminerende systemen die klantgericht zijn, de adequaatheid van systemen bevorderen. Daaruit zou worden kunnen afgeleid dat een dergelijk onderscheid niet mag worden gemaakt.

Praktisch kan een voorrangsregeling voor aanvragers van een aansluiting ook ongewenst zijn. Het is bijvoorbeeld voor een projectontwikkelaar van groot belang enige zekerheid te hebben over de oplevering van een aansluiting door de netbeheerder. Hij zal immers zelf ook het project moeten opleveren. Deze zekerheid, die voorheen was geborgd middels de 18-wekentermijn, zal ook in de nieuwe regelgeving van de ACM in acht moeten worden genomen. Het is echter voor te stellen dat als eerst de aansluitingen waardoor wordt bijgedragen aan de energietransitie en daarna pas andere aansluitingen worden gerealiseerd, die laatste langer moeten wachten dan redelijk is.

Daarbij is een groot probleem de transportcapaciteit. Congestie op het net betekent dat een aanvrager die achteraan in de rij staat, wellicht helemaal geen aansluiting of verzwaring van zijn aansluiting kan krijgen omdat daarvoor geen capaciteit meer over is. De aanvragers van een aansluiting voor minder duurzame projecten worden door een dergelijk onderscheid dus mogelijk behoorlijk benadeeld.

Artikel 36 van de Europese richtlijn bepaalt echter ook dat het ontwikkelen van deze systemen moet aansluiten bij de doelstellingen van het algemene energiebeleid, energieefficiëntie en de integratie van groot- en kleinschalige productie van elektriciteit uit hernieuwbare energiebronnen […]. Dit geeft weer ruimte om bij het vaststellen van regels, bijvoorbeeld omtrent een redelijke aansluittermijn, het energiebeleid en het belang van de energietransitie een rol te laten spelen. Voorrang voor aansluitingen die daaraan bijdragen kan een stimulans zijn voor verduurzaming. Er zal dan m.i. wel een objectieve, toetsbare en transparante methode moeten worden gevonden waarmee de mate van duurzaamheid wordt bepaald.

De ACM verwacht in juli 2022 een ontwerpbesluit te publiceren om de maximumtermijn voor nieuwe aansluitingen op het regionale elektriciteitsnet vast te stellen. We zullen dan zien of en hoe de ACM een mogelijkheid heeft gevonden om het belang van de energietransitie mee te laten wegen in de regelgeving voor de netbeheerders.

(Iets) zwaardere informatieplicht voor de opdrachtgever onder de nieuwe UAV GC 2020

Naar verwachting wordt de nieuw UAV GC 2020 in het voorjaar van 2022 gepubliceerd. Ten opzichte van de UAV GC 2005 zijn er een aantal wijzigingen doorgevoerd waaronder op het gebied van informatievoorziening door de opdrachtgever aan de opdrachtnemer. Vooral bij geïntegreerde contracten (waarbij het ontwerp, de uitvoering en vaak ook het meerjarig onderhoud aan één opdrachtnemer wordt uitbesteed) is goede informatieverstrekking essentieel voor een succesvolle realisatie van een project.

In de UAV GC is onder andere een wijziging aangebracht met betrekking tot de informatieplicht van de opdrachtgever. Deze is zwaarder geworden en sluit meer aan bij de UAV 2012, de algemene voorwaarden die vaak worden gebruikt bij aannemingsovereenkomsten.

Verstrekken van informatie

In paragraaf 3 lid 3 van de concept UAV GC 2020 wordt de opdrachtgever verantwoordelijk gehouden indien hij geen of onvolledige informatie heeft verstrekt èn de opdrachtnemer kan aantonen dat tijdens het werk of het meerjarig onderhoud blijkt dat de situatie afwijkt van wat hij redelijkerwijs had mogen verwachten. In de UAV GC 2005 ontbrak een dergelijke bepaling die ziet op geconstateerde afwijkingen tijdens de looptijd van het project. Hier wordt deels aangesloten bij de informatieverplichting van de opdrachtgever zoals neergelegd in 29 lid 3 UAV 2012 waarin de opdrachtgever verantwoordelijk wordt gehouden voor een situatie afwijkend van het bestek en de opdrachtnemer recht heeft op bijbetaling indien een dergelijke afwijking zich voordoet en de gevolgen daarvan redelijkerwijs niet voor zijn rekening moet komen.

Verschil tussen de UAV GC 2020 en de UAV 2012 blijft nog steeds bestaan: de opdrachtnemer heeft onder de UAV GC 2020 een zwaardere bewijslast dan de opdrachtnemer onder de UAV 2012. De opdrachtnemer moet namelijk aantonen dat hij de afwijkende situatie redelijkerwijs niet had hoeven verwachten. In de praktijk kan dit alsnog voor problemen zorgen, vooral omdat de opdrachtgever onder de UAV GC 2020 (net als in de UAV GC 2005) slechts gehouden is die informatie te verschaffen die noodzakelijk is voor het realiseren van het Werk en/ of het Meerjarig Onderhoud. Noodzakelijk betekent dat informatie die de opdrachtnemer zelf elders vandaan kan halen, niet door de opdrachtgever verstrekt hoeft te worden. De informatieplicht is en blijft in de UAV GC dus beperkter dan in de UAV 2012 waarin de opdrachtgever in principe verplicht is alle van belang zijnde informatie te verstrekken aan de opdrachtnemer. Vanwege de grotere onderzoeksplicht van de opdrachtnemer is dan ook minder snel aan de eis “redelijkerwijs niet te verwachten” zoals omschreven in de nieuwe paragraaf 3 lid 3 voldaan.

Juistheid van informatie

Een andere wijziging ten opzichte van de UAV GC 2005 is dat de opdrachtgever in plaats van verantwoordelijkheid tot verstrekken van informatie, verantwoordelijkheid voor de juistheid van de informatie heeft. Deze wijziging is neergelegd in paragraaf 3 lid 2 van de nieuwe UAV GC. Dit is ook een verzwaring van de informatieplicht van de opdrachtgever. Opgemerkt moet hierbij wel worden dat de opdrachtnemer natuurlijk nog altijd zijn waarschuwingsplicht heeft wat inhoudt dat hij bij ontdekking van een fout in de informatie de opdrachtgever hiervan zo snel mogelijk op de hoogte brengt.

Kostenvergoeding en termijnverlenging

Tot slot wordt in paragraaf 3 lid 4 van de UAV GC 2020 bepaald dat de opdrachtnemer recht heeft op kostenvergoeding en/ of termijnverlenging in het geval van onjuiste of onvolledige informatie maar alleen als de gevolgen daarvan niet onbeduidend zijn en redelijkerwijs niet voor zijn rekening en risico komen.

De definitieve tekst van de nieuwe UAV GC wordt zoals gezegd dit voorjaar verwacht. Wij houden u vanzelfsprekend op de hoogte van de ontwikkelingen.

Nederlandse wetgever mag niet bepalen wat een redelijke termijn voor aansluiting is

Op 2 september 2021 heeft het Hof van Justitie van de Europese Unie een uitspraak gedaan over de onafhankelijkheid van de Duitse energietoezichthouder, de Bundesnetzagentur. De equivalent daarvan in Nederland is de Autoriteit Consument en Markt (ACM). In de uitspraak van het Hof van Justitie EU werd onder andere geoordeeld dat niet de nationale wetgever maar de energietoezichthouder bevoegd was nadere regels vast te stellen over netaansluiting en tarieven. De ACM heeft hieruit geconcludeerd dat de regel uit artikel 23 Elektriciteitswet (E-wet) dat een aansluiting op het elektriciteitsnetwerk moet worden gerealiseerd binnen 18 weken niet door de wetgever had mogen worden vastgesteld.

Intrekken boetebesluiten aan netbeheerders

De ACM houdt onder andere toezicht op de netbeheerders en energieleveranciers. Een partij die een geschil met een netbeheerder heeft over de uitvoering van diens taken en bevoegdheden zoals in de Elektriciteitswet 1998 omschreven, kan dit geschil ter beoordeling voorleggen aan de ACM. Een veel geziene klacht over netbeheerders is dat zij niet binnen een redelijke termijn aansluiten. Deze redelijke termijn was dus volgens de E-wet voor aansluitingen tot 10 MV 18 weken. Op basis van die regel heeft de ACM in meerdere gevallen geoordeeld dat netbeheerders te laat hebben aangesloten. Daarvoor zijn door de ACM boetes opgelegd, bijvoorbeeld aan netbeheerder Liander die het snellaadstation van Fastned te laat had aangesloten. De uitspraak van het Hof van Justitie EU heeft er toe geleid dat de ACM op 2 december 2021 dat boetebesluit heeft ingetrokken.

In strijd met Europees recht

In de uitspraak van het Hof van Justitie EU is te lezen dat de Duitse wetgever in strijd heeft gehandeld met de Europese richtlijn betreffende gemeenschappelijke regels voor de interne markt voor elektriciteit door zelf regels met betrekking tot aansluitingen op het net en tarieven vast te stellen. Deze taak ligt volgens artikel 37 van de richtlijn bij de nationale regulerende instanties, de zogenoemde NRI’s. In dit artikel wordt in lid 6 bijvoorbeeld bepaald dat de methode voor toegang tot nationale netten zal moeten worden bepaald door deze NRI’s die daartoe de exclusieve bevoegdheid hebben.

Gevolgen voor aansluitplicht van netbeheerders in Nederland

De ACM heeft geconcludeerd dat daarmee ook de 18 weken termijn die in Nederland geldt van tafel is. Deze 18 weken termijn werd door netbeheerders – bijvoorbeeld vanwege drukte en onvoldoende gekwalificeerd personeel – al heel vaak niet gehaald. Het schrappen van deze termijn zal dan ook voorlopig leiden tot minder geschilprocedures bij de ACM. Dit betekent niet dat netbeheerders nu alle vrijheid hebben om zelf een termijn voor aansluiting te bepalen. De ACM hanteert vooralsnog wel de regel dat de aansluiting binnen een redelijke termijn moet worden aangelegd. Bij die beoordeling van een redelijke termijn zal de ACM wel alle omstandigheden meewegen en dus mogelijk ook drukte bij de netbeheerder. Wat een redelijke termijn concreet is, daarover gaat de ACM zich nu buigen. Geheel volgens Europese regelgeving zal uiteindelijk de ACM deze concrete termijn vaststellen, dit zal naar verwachting een langere termijn zijn dan de tot voor kort geldende 18 weken.

Hoge Raad geeft antwoord op prejudiciële vragen over coronahuurkorting

Op 24 december 2021 heeft de Hoge Raad de prejudiciële vragen over de huurkorting in verband met de coronapandemie beantwoord. De vragen waren gesteld door de kantonrechter te Roermond op 31 maart 2021. Procureurgeneraal Wissink heeft in zijn uitgebreide conclusie geantwoord op de vragen, de Hoge Raad heeft deze conclusie voor het grootste gedeelte overgenomen. Wij schreven eerder al een blog over deze conclusie.

Toepassingsbereik

De Hoge Raad verduidelijkt in dit arrest dat de beantwoording van de prejudiciële vragen geldt voor alle 290-bedrijfsruimten en dus niet alleen voor horeca maar ook voor bijvoorbeeld winkels en ambachtsbedrijven die toegankelijk zijn voor publiek. Ook geldt het recht op huurkorting niet slechts voor voor de periode van gedwongen sluiting maar voor de gehele periode waarin overheidsmaatregelen en -adviezen tot gevolg hebben dat het gehuurde niet of slechts in gering mate kan worden geëxploiteerd.

Methode

De voor de praktijk belangrijkste vraag is: hoe wordt de huurkorting berekend? Hiervoor gaat de Hoge Raad mee met de inmiddels in de jurisprudentie ontwikkelde vastelastenmethode. Ook Wissink bepleitte deze methode in zijn conclusie.

De Hoge Raad omschrijft deze methode als volgt. Eerst wordt bepaald welk gedeelte van de TVL bestemd is voor de huur. Dat bedrag is het percentage van de TVL gelijk aan het percentage van de huur in de totale daadwerkelijke vaste lasten. Dat bedrag wordt in mindering gebracht op de overeengekomen huurprijs. Over het resterende bedrag wordt een korting berekend gelijk aan de helft van het percentage van de omzetvermindering. Dit leidt tot de volgende formule:

(overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%

Onvoorziene omstandigheden

De Hoge Raad oordeelt dat een huurkorting gerechtvaardigd kan zijn op grond van onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW). De omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, is volgens de Hoge Raad aan te merken als een uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende omstandigheid van algemene aard. Er moet (behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel) worden aangenomen dat deze omstandigheid niet in de huurovereenkomst (van vóór 15 maart 2020) is verdisconteerd.

Geen gebrek

Anders dan de Procureur-generaal oordeelt de Hoge Raad dat de overheidsmaatregelen geen gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW vormen. De overheid beperkt in het belang van de volksgezondheid de mogelijkheid tot exploitatie van 290-bedrijfsruimten. De sluiting heeft geen betrekking op de verhuurde zaak, aldus de Hoge Raad. Dit staat echter niet aan een huurkorting op grond van onvoorziene omstandigheden en de maatstaven van redelijkheid en billijkheid in de weg.

Conclusie

Met deze uitspraak is enige duidelijkheid gegeven voor huurders en verhuurders. In een gedeelte van de gevallen zal hierdoor de gang naar een rechter worden bespaard. Nog steeds blijven er echter vragen onbeantwoord. Zo is nog onbekend of een huurkorting ook verleend dient te worden als een huurder niet voor de TVL in aanmerking komt. Verder is nog onduidelijk in hoeverre de uiterst gunstige fiscale behandeling van de TVL en de TOGS hierbij dient te worden meegewogen. Uiteindelijk zal in elk individueel geval nog steeds maatwerk moeten worden toegepast.

Is een netbeheerder schadeplichtig bij te late aansluiting op het elektriciteitsnet?

Netbeheerders hebben de plicht om binnen 18 weken op verzoek van de aanvrager een aansluiting op het elektriciteitsnet te realiseren. Deze aansluitplicht in neergelegd in artikel 23 Elektriciteitswet 1998 (E-wet). De wetgever heeft de termijn van 18 weken bewust opgenomen vanwege de monopoliepositie van de netbeheerder en de daarbij behorende extra bescherming van de belangen van de aanvrager van de aansluiting, die zich daardoor in een zwakkere positie bevindt. Maar zijn er consequenties als deze termijn wordt overschreden?

Hoewel de belangen bij een aansluiting op het elektriciteitsnet zijn vaak groot zijn, overschrijdt de daadwerkelijk in acht genomen termijn door de netbeheerders nogal eens de 18 weken. Netbeheerders schrijven vaak al in offertes al dat -vanwege enorme drukte en een tekort aan personeel- de 18 weken termijn niet kan worden gehaald. In de jurisprudentie is al uitgemaakt dat op deze gronden niet kan worden afgeweken van de 18 weken termijn maar dat heeft feitelijk nog geen verandering teweeg gebracht.

Bijvoorbeeld projectontwikkelaars kunnen hierdoor in de problemen raken. Een oplevering van een project kan doorgaans niet zonder nutsaansluiting. Een te late oplevering leidt in vele gevallen tot een boete die verschuldigd is aan de koper van een project. Logischerwijs zou de projectontwikkelaar dan deze schade willen afwentelen op de netbeheerder, degene die haar verplichting niet nakomt.

Schadevergoeding regelmatig uitgesloten in algemene voorwaarden

Nog daargelaten dat hiervoor een procedure zal moeten worden gestart, of op zijn minst met de netbeheerder moet worden onderhandeld, heeft de rechtbank Rotterdam ook geoordeeld dat een dergelijke schadeplicht voor de netbeheerder in de algemene voorwaarden mag worden uitgesloten (ECLI:NL:RBROT:2020:438). Bij de geautomatiseerde aanvraag via mijnaansluiting.nl kan niet worden onderhandeld over de algemene voorwaarden en dus heeft de projectontwikkelaar geen keuze, akkoord gaan of helemaal geen aansluiting krijgen.

Nota bene: consumenten en kleine bedrijven kunnen zich mogelijk beroepen op artikel 6:237 aanhef en sub f BW (de ‘grijze lijst’). Op grond van dit artikel worden bedingen in algemene voorwaarden die de gebruiker of een derde geheel of ten dele bevrijden van een wettelijke verplichting tot schadevergoeding, vermoed onredelijk bezwarend te zijn.

Aansluiting afdwingen via een kort geding

Als schadevergoeding via deze weg is uitgesloten kan het raadzaam zijn een kort geding te starten om alsnog zo snel mogelijk de aansluiting gerealiseerd te krijgen om de schade zo veel mogelijk te beperken (eventueel op straffe van verbeurte van een dwangsom). Het probleem daarmee is echter dat een kort geding vaak pas wordt gestart als de termijn al is verstreken en er zo alsnog een vertraging optreedt. Mosterd na de maaltijd dus.

Boete van de ACM

Artikel 51 E-wet regelt de gang naar de ACM voor klachten over een netbeheerder. De ACM houdt toezicht op het handelen van de netbeheerders. Bij de overschrijding van de 18 weken termijn kan de ACM de netbeheerder een boete opleggen maar ook daarmee is de projectontwikkelaar nog niet geholpen nu hij zijn schade daarmee nog altijd niet vergoed heeft.

18-wekentermijn een papieren tijger

Kortom, de bedoeling van de wetgever, namelijk het beschermen van de aanvrager die afhankelijk is van een netbeheerder, sorteert met de in artikel 23 E-wet opgenomen termijn alleen nog niet het gewenste effect. Deze termijn is in de praktijk namelijk onvoldoende afdwingbaar. Hier ligt dus een schone taak voor de wetgever.

Aansluitplicht van netbeheerders

In het kader van de energietransitie ontwikkelen zich in een rap tempo zonne- en windparken. Dat is een ontwikkeling die in het algemeen wordt toegejuicht. De aansluiting van deze parken op het elektriciteitsnetwerk door netbeheerders als Liander gaat echter niet altijd zonder slag of stoot. Zo weigerde Liander een aansluiting voor een windpark in Zeewolde te realiseren omdat zij van mening was daartoe niet gehouden te zijn vanwege het opknipverbod. De ACM en recentelijk het College van Beroep voor het Bedrijfsleven (ECLI:NL:CBB:2021:927) oordeelden anders.

Aansluitplicht

Raedthuys ontwikkelt vier windturbines in Windpark Zeewolde, een windpark met in totaal 91 windturbines. De andere windturbines op het park zijn van Eneco Wind B.V. (Eneco) en Windpark Zeewolde B.V. (WPZ).

Raedthuys verzoekt Liander om een eigen aansluiting op het elektriciteitsnetwerk voor de vier windturbines. Liander is op grond van artikel 23 Electriciteitswet (E-wet) verplicht om iedereen die daarom verzoekt aan te sluiten. Volgens Raethuys handelt Liander dan ook in strijd met deze verplichting. Liander stelt dat de windturbines van Raedthuys één productie-installatie met de windturbines van Eneco en WPZ vormen en dat Liander daarom maar één aansluiting op het park hoeft te realiseren.

Opknipverbod

Liander beroept zich daarvoor op de uitzondering van artikel 1 lid 6 van de E-wet, het zogenoemde ‘opknipverbod’. Dit verbod is volgens Liander in het leven geroepen om te voorkomen dat ontwikkelaars van grote windparken kunstmatig hun windpark ‘opknippen’ door windturbines bij verschillende rechtspersonen onder te brengen.

De ACM en het College oordelen beide dat van de uitzondering op de aansluitplicht in dit geval geen sprake is. Deze uitzondering geldt volgens het CBB slechts als de productie-installaties behoren tot eenzelfde onderneming of instelling èn die onderling technische, organisatorische of functionele bindingen hebben èn in elkaars onmiddellijke nabijheid zijn gelegen. Nu de windturbines van Raedthuys niet tot dezelfde onderneming als de overige windturbines behoren is de uitzonderingsregel niet van toepassing.

Maatschappelijke ontwikkelingen

Liander betoogt bovendien dat de reikwijdte van haar aansluitplicht bepaald moet worden in het licht van de veranderende maatschappelijke ontwikkelingen met betrekking tot realisatie van grote windparken. Het is volgens het CBB echter de taak van de wetgever om deze omstandigheden te betrekken in (nieuwe) wetgeving.

De verweren van Liander slagen dus niet en haar aansluitplicht blijft in stand.

Deze aansluitplicht hebben de netbeheerders trouwens ook naar consumenten die een aansluiting aanvragen. Ook daar gaat het nog al eens mis. Een bijkomende bron van geschillen is bij deze ‘kleine’ aansluitingen dat deze binnen een termijn van 18 weken moeten zijn verwezenlijkt.

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief

Dit veld is bedoeld voor validatiedoeleinden en moet niet worden gewijzigd.
Schrijf u in voor onze nieuwsbrief