Janneke Sinnige, 5 maart 2014

Beëindiging huur 290-bedrijfsruimte: maatstaf Herenhuis-arrest niet van toepassing

De Hoge Raad heeft recent geoordeeld dat, indien een verhuurder een verhuurde bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW nodig heeft voor renovatie, de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik kan worden opgezegd als een kostendekkende exploitatie na de renovatie niet mogelijk is.

Dit wijkt af van het Herenhuis-arrest van de Hoge Raad van 26 maart 2010. Volgens dat arrest is het uitgangspunt:

“Het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan, kan geen grond opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet ingeval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet.”

De Hoge Raad oordeelt dat deze maatstaf uit het Herenhuis-arrest voor beëindiging van huur van woonruimte niet geldt voor de beëindiging van huur van 290-bedrijfsruimte. De Hoge Raad overweegt:

“Bij beëindiging van de huur van woonruimte mag een beroep op dringend eigen gebruik van de verhuurder niet te snel worden gehonoreerd, gelet op het gewicht dat toekomt aan de door het huurrecht beoogde bescherming van de huurder van woonruimte. Naar de Hoge Raad in voormeld arrest heeft overwogen, is de enkele omstandigheid dat de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is, onvoldoende voor het aannemen van dringend eigen gebruik. Voor het aannemen daarvan geldt de strengere maatstaf dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten.

Bij de bescherming van de huurder van bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 BW gaat het om een bescherming van een recht van (fundamenteel) andere aard, waarbij met name bedrijfseconomische belangen van de huurder en de verhuurder een rol spelen. Van de verhuurder van bedrijfsruimte kan in een geval als het onderhavige – waarin de noodzaak van renovatie tussen partijen niet ter discussie staat – niet worden gevergd dat hij een huurovereenkomst voortzet die na renovatie leidt tot een niet-kostendekkende exploitatie.“

In het geval van 290-bedrijfsruimte levert renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is dus grond op voor het aannemen van dringend eigen gebruik. Voor een beroep op dringend eigen gebruik bij de renovatie van woonruimte waarvan de exploitatie in ongewijzigde staat onrendabel is, geldt de aanvullende eis dat een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten bestaat.

Vragen?