Praktijkgebieden: Omgevingsrecht
Al in 2018 blogden wij dat kantoren per 1 januari 2023 een energielabel C of beter moeten hebben (artikel 5.11 Bouwbesluit 2012). Die datum komt steeds dichterbij en onlangs kopte de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland dat de helft van de kantoren nog niet klaar is voor de aanstaande verplichting. Na 1 januari 2023 kunnen gemeenten deze verplichting handhaven. Tot op dit moment is er echter geen duidelijkheid over op welke partij het bevoegd gezag zich bij de handhaving zal richten: de huurder of de verhuurder of beiden. Een goede aanleiding om het kader nogmaals op een rij te zetten.
Artikel 5:1 lid 2 van de Algemene wet bestuursrecht (ABW) bepaalt dat het bevoegd gezag kan handhaven bij een ‘overtreding’ door een ‘overtreder’.
De overtreding zou in dit geval zijn het in gebruik nemen van een kantoorpand zonder energielabel C of beter. De vervolgvraag is wie moet worden aangemerkt als ‘overtreder’ conform artikel 5:1 lid 2 Awb. Volgens dit artikel kan alleen degene die een strafbaar feit heeft begaan of mede heeft gepleegd, als overtreder worden aangemerkt. Nadat is vastgesteld wie de overtreder is, rijst de vraag of de overtreder het in zijn macht heeft om de overtreding te beëindigen, want alleen dan kan de gemeente een dwangsom of bestuurlijke handhaving opleggen (ECLI:NL:RVS:2018 :2804 , ECLI:NL:RVS:2004:AQ1326).
Naar onze mening zal het bevoegd gezag in het algemeen zowel de huurder als de verhuurder aan kunnen schrijven. Ten aanzien van de huurder omdat de verplichting een gebruiksverbod met zich meebrengt. Een huurder mag een gebouw na 1 januari 2023 niet gebruiken als het niet over het vereiste Energielabel beschikt. Daarnaast zullen er vrijwel altijd energiebesparende maatregelen zijn die ook de huurder kan nemen, zoals het gebruik van led-verlichting. Maar de verhuurder gebruikt het gebouw door deze te verhuren en kan in onze ogen derhalve ook worden aangeschreven. Ook zal het vaker op de weg liggen van de verhuurder om de bouwkundige energiebesparende maatregelen te treffen, zoals gevelisolatie.
Voldoet de verhuurder niet aan de label C-verplichting, dan mag het kantoorpand per 1 januari 2023 niet meer in gebruik worden genomen. Dit zou als een gebrek in de huurovereenkomst (art. 7:204 BW) kunnen worden gekwalificeerd (hier is uiteraard nog geen jurisprudentie over). Hetgeen kan betekenen dat de verhuurder verplicht is het gebrek te verhelpen (art. 7:206 BW), de huur te verlagen (art. 7:207 BW) en de door de huurder geleden schade te vergoeden (art. 7:208 BW).
De ‘Label C-verplichting’ vereist de medewerking van de huurder. Allereerst omdat het voor sommige maatregelen, zoals het vervangen van de verlichting, aan de huurder is om dit uit te voeren. Als er bouwkundige maatregelen moeten worden genomen, is ook de medewerking van huurders vereist. Op grond van artikel 7:220 lid 1 BW dient huurder de verhuurder in de gelegenheid te stellen dringende werkzaamheden aan het gehuurde uit te voeren. Dit zijn activiteiten die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld. Een andere mogelijkheid om een huurder te dwingen mee te werken aan de werkzaamheden is renovatie op grond van artikel 7:220 lid 2 BW. Om deze laatste grond te laten slagen, moet de verhuurder een redelijk voorstel doen. Het is dus gunstiger voor de verhuurder om de werkzaamheden onder lid 1 te laten vallen. Dan hoeft de verhuurder geen redelijk voorstel te doen, de huurder is in ieder geval verplicht om mee te werken.
Het is verdedigbaar dat de werkzaamheden worden aangemerkt als dringende werkzaamheden, omdat het kantoor anders niet meer volgens de wet kan worden gebruikt en zowel huurder als verhuurder het risico op handhaving lopen.
De label-C verplichting voor kantoren komt steeds dichterbij, naar verwachting zullen veel kantoren nog niet op 1 januari 2023 aan de verplichtingen voldoen. Hetgeen betekent dat de bevoegde gezagen zullen moeten handhaven. Het juridische kader is hierboven beschreven, maar de praktijk zal uitwijzen hoe de handhaving zal worden uitgevoerd. Los van de (bestuursrechtelijke) handhaving, zullen wellicht ook civiele kwesties opspelen in de verhouding tussen de huurder en verhuurder.
Heeft u vragen over het bovenstaande, dan kunt u vrijblijvend contact opnemen met één van onze advocaten.
Marcel Beekman is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied omgevingsrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.